Seguro Hipotecario
PMI en El Paso
Como Evitarlo
El PMI puede costarle cientos de dolares al mes. Conozca que es, cuanto cuesta en El Paso y las 5 estrategias para evitarlo o eliminarlo — explicado en espanol por su broker bilingue.
Entienda el Concepto
Que es el PMI y Como Funciona
El seguro hipotecario privado beneficia al banco, no a usted. Aqui le explicamos exactamente que es y como impacta su pago mensual.
Definicion del PMI
El Private Mortgage Insurance (seguro hipotecario privado) es un seguro que protege AL PRESTAMISTA (no a usted) si usted deja de pagar su hipoteca. Se requiere cuando el enganche es menor al 20% en prestamos convencionales porque representa mayor riesgo para el banco.
Cuanto Cuesta en El Paso
El PMI tipicamente cuesta entre 0.5% y 1.5% del monto del prestamo por ano. En una hipoteca de $230,000, eso puede sumar entre $96 y $290 al mes adicionales al pago hipotecario. El costo exacto depende de su puntaje de credito, el monto del prestamo y el prestamista.
Cuando lo Requieren
Los prestamos convencionales requieren PMI cuando el enganche es menor al 20%. FHA tiene su propia version llamada MIP (Mortgage Insurance Premium), que funciona diferente y dura mas tiempo en algunos casos.
Cancelacion Automatica
Por ley federal (Homeowners Protection Act), el PMI en prestamos convencionales se cancela automaticamente cuando su capital llega al 22% del valor original de la propiedad, basado en su tabla de amortizacion original. Puede solicitarlo manualmente cuando llega al 20%.
Ahorre Dinero
5 Formas de Evitar el PMI en El Paso
No todas las situaciones son iguales. Hay una estrategia para cada perfil de comprador.
Pagar el 20% de Enganche
La forma mas directa de evitar el PMI. En El Paso, donde el precio promedio de casas es $245,000, el 20% equivale a $49,000. Si tiene esos ahorros, puede comprar sin PMI y con un pago mensual significativamente menor. Ademas, mejora su tasa de interes.
Prestamo Piggyback (80-10-10 o 80-15-5)
Combina dos prestamos: el primero por el 80% de la propiedad (sin PMI), y el segundo por el 10-15% como segunda hipoteca. Usted aporta el 5-10% restante. El total suma el 100% del precio pero sin PMI en el prestamo principal. Las tasas del segundo prestamo suelen ser mas altas, pero puede saldarlo rapidamente.
LPMI — Lender Paid Mortgage Insurance
El prestamista paga el PMI a cambio de una tasa de interes ligeramente mayor. Usted no paga PMI mensualmente, pero su tasa puede ser 0.25% a 0.5% mas alta. Conviene si planea quedarse en la casa por poco tiempo. Su broker de ProGen le ayuda a calcular cuando conviene cada opcion.
Prestamo VA para Veteranos
Si usted o su conyuge son veteranos o militares activos de las Fuerzas Armadas, el prestamo VA no requiere PMI, ni siquiera enganche. El Paso tiene una gran comunidad militar en Fort Bliss. El prestamo VA es uno de los mejores beneficios disponibles para quienes han servido al pais.
Esperar y Mejorar Posicion Financiera
A veces la mejor estrategia es ahorrar mas agresivamente durante 12 a 24 meses para alcanzar el 20% de enganche. Durante ese tiempo mejora su credito, lo que le da mejores tasas. Su broker de ProGen puede crear un plan de preparacion personalizado para su meta de compra.
Ya Tiene PMI
Como Cancelar el PMI Existente
Si ya tiene hipoteca con PMI, aqui estan sus opciones para eliminarlo.
Solicitud Manual al 20%
Cuando su capital llega al 20% del valor original, puede escribir al prestamista solicitando la cancelacion. Puede requerir una nueva tasacion a su costo ($400-600) para confirmar el valor.
Cancelacion Automatica al 22%
Sin necesidad de solicitarlo, el PMI se cancela cuando amortiza hasta el 78% del valor original (22% de capital) segun el calendario de pagos original.
Apreciacion del Mercado
Si su casa ha apreciado significativamente, puede solicitar una nueva tasacion. Si el valor actual muestra 20% o mas de capital, el prestamista puede cancelar el PMI antes del calendario original.
Refinanciamiento
Si las tasas de interes bajan o su propiedad ha apreciado suficiente, puede refinanciar con 20% de capital en el nuevo prestamo y eliminar el PMI al mismo tiempo.
Resolvemos Sus Dudas
Preguntas Frecuentes
¿Cuanto PMI pago en una hipoteca tipica en El Paso?
Para una hipoteca de $220,000 (precio tipico en El Paso con 10% de enganche en casa de $245,000), el PMI puede costar entre $93 y $275 al mes, dependiendo de su puntaje de credito. Con credito de 740+, el PMI es menor. Con credito de 680, puede ser significativamente mayor. ProGen le conecta con prestamistas para obtener cotizaciones exactas.
¿El PMI de FHA funciona igual que el convencional?
No. El MIP de FHA tiene dos componentes: una prima inicial del 1.75% al cierre y una prima anual mensual de 0.55% a 1.05%. La diferencia clave: si puso menos del 10% de enganche en FHA, el MIP dura TODA la vida del prestamo. En convencional, el PMI desaparece al llegar al 20-22% de capital.
¿Vale la pena poner mas enganche para evitar el PMI?
Depende de cuanto tiene disponible y que haria con ese capital si no lo pone en el enganche. Si puede invertir ese dinero y ganar mas del costo del PMI, puede convenir mas usar menos enganche. Si el dinero estaria en una cuenta de ahorro con 2% de interes, probablemente vale la pena ponerlo como enganche para evitar el PMI.
¿Como cancelo el PMI en mi hipoteca actual?
Primero revise su estado de cuenta o llame al prestamista para saber su saldo actual y el valor original de la propiedad. Cuando el saldo sea el 80% o menos del valor original, puede solicitar por escrito la cancelacion. El prestamista puede requerir una tasacion actual. ProGen le asesora en este proceso.
¿Los veteranos en El Paso realmente no pagan PMI con VA?
Correcto. El prestamo VA no requiere PMI ni enganche para veteranos y militares activos elegibles. Tiene un cargo unico llamado funding fee (0.5% a 3.6% segun el uso y el enganche), pero NO tiene PMI mensual. Para la comunidad militar de Fort Bliss en El Paso, el VA loan es frecuentemente la mejor opcion disponible.
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